教育費と住宅ローン

教育費を考えて住宅ローンを組みましょう!!【住宅購入】

住宅ローンと教育費のバランスが重要!!

住宅ローンと教育費

子どもひとり当たりの教育費は1000万円!!

子育て世代にとっての気がかりなのは、何といっても子どもの教育でしょう。義務教育は当たり前として、できれば希望の高校、専門学校、短大、大学などへ進ませてあげたいものです。マイホームのために、子どもたちの教育が犠牲になるようでは、何のためのマイホームかわかりません。

 

では、実際にどれくらいの教育費がかかるのかというと、高校から大学までの、入学金や授業料などを合わせたひとり当たりの負担は以下の通りです。専門学校や短大で500万円台、国公立大学で800万円台です。私立大学だと900万円を超え、私立の理科系では1000万円近い金額になっています。しかも、自宅と学校までの距離が遠く、下宿させるとなると、さらに費用がかかります。仮に東京の大学で下宿させた場合には、年間200万円、仕送りだけで月10万円という調査結果もあるほどです。

 

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住宅ローンと教育費が重なると家計は破綻する!

仮定破綻 ローン

住宅ローンを抱えている世帯に限定した調査ですが、子どもの教育費負担とローン負担が家計に重くのしかかっていることがわかります。その合計が収入の30%未満にとどまる家庭はわずかに25.6%で、反対に50%以上に達している家庭が24.8%もあります。これでは、家計は火の車で、生活にはほとんど余裕がなくなり、マイホームでのゆとりある生活とはほど遠いものになります。

 

ですから、資金計画面ではできる限り毎月の負担が軽くなるように工夫したいものです。そのためには、やはり最長35年の返済期間を目一杯に使うのが一番です。たとえば、4000万円の住まいを3200万円のローンを利用して買う場合には、毎月の返済額は10万6004円になります。実際には、毎月13万円台まで返済が可能という人なら、返済期間を短くする方法もあります。返済期間を25年にすれば毎月の返済額は13万円台になりますが、これなら、総返済額を約383万円も少なくできます。

 

 

教育費負担が重い時期は住宅ローンを減らす!!

しかし、子どもたちの教育費が重なると、13万円台の返済には無理が出てくる可能性もあります。できれば、そのときには返済額を減らせるようにしておきたいものです。一部の銀行で実施している自動繰り上げや定期返済プランなら、それが可能になります。これは毎月の返済額とは別にして医学まで引き落とし、その差額分を繰り上げ返済に回してもらえるシステムです。

 

たとえば、35年返済の場合、毎月14万円の引き落としにしておけば、返済額10万6004円との差額3万3996円は繰り上げ返済分になるわけです。その分、残りの期間が短縮され、残高の減り方も早くなります。そして子どもたちの教育費負担が増えるときには、元に戻します。毎月10万円台の返済になるわけです。これなら、多少出費が増えても、十分に対応できる可能性が出てくるのではないでしょうか。

 

このほか、毎月の返済額を減らす手段としては、ミックス型ローンを利用する手もあります。借入額の半分を全期間固定金利型に、半分を変動金利型などにするローンのことです。変動金利型などには金利上昇時に返済額が増えるリスクがありますが、利用額が半分ならリスクも半分になります。しかも、全額全期間固定金利型にする場合に比べて、毎月の返済額を減らすことができます。いわば、全期間固定金利型と変動金利型のメリットをそこそこに享受して、変動金利型のデメリットも小さくするという考え方です。将来的には多少なりとも収入が増えて、若干の返済額増額には耐えられるという人なら、それなりに魅力ある仕組みといえるでしょう。

 

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保証料は外払い方式で一括払いが有利

住宅ローンには、金利以外にもさまざまな負担があります。それらの金額や支払い方法も、金融機関やローンのタイプによって異なりますから、そうした各種負担も考慮して、どのローンが有利なのかを考えていかなければなりません。まずは、保証料。これには、ローン契約時に一括払いする外払い方式と、金利に上乗せして毎月支払う内払い方式があります。外払い方式の保証料は下の表にある通りです。35年元利均等返済だと100万円当たり2万520円ですから、3000万円なら約60万円ということになります。これに対して、内払い方式では金利が0.2%上乗せされます。

 

借入額3000万円、金利3%、35年元利金等返済の場合を例にとると、外払い方式の毎月返済額は11万5455円となります。これを、保証料を内払い方式にして金利3.2%で計算すると、毎月返済額は11万8829円と3374円増え、35年間の総返済額では約154万円の増額になります。外払い方式の保証料を差し引いた総支払額でも約80万円、内払い方式のほうが多く、外払い方式のほうがかなり有利だといえそうです。もっとも、当初の保証料約60万円を手元に残して運用すれば、35年の問に80万円増やすことは可能かもしれません。運用に自信のある人や、いろんな事情から手元に一定の資金を残しておきたいという人は、内払い方式を選ぶとよいでしょう。

 

 

多くの民間ローンでは 団体信用生命保険は無料

民間ローンの多くでは、団体信用生命保険(団信)への加入が義務になっています。団信とは、ローン返済中に名義人が死亡したり高度障害になった場合に、その時点のローン残高分の保険金が銀行などに支払われて、ローン残高がゼロになる保険です。その結果、家族には、住宅ローン負担のない住まいが残ります。加入が義務づけられている民問ローンでは、団信の保険料は金利のなかに含まれており、保険料を別途負担する必要はありません。しかし、一部には任意加入の金融機関もあります。その場合には、金利に0.3%から0.4%の保険料が上乗せされます。そのため、実質金利がかなり高くなるので、注意が必要です。

 

また、フラット35ではやはり加入は任意ですが、加人する場合には保険料を年1回支払う年払い方式になります。 フラット35では当初 の 手数料に注意が必要  住宅ローンの事務手数料にも注意が必要です。一般の銀行ローンでは3万1500円などの定額制が普通です。また、提携ローンでは別途、不動産会社などへの手数料支払いが必要になることが多く、こちらも5万2500円などの定額制です。ただし、フラット35では、定額制だけではなく定率制の手数料を採用しているところもあります。現在は、借入額の2.1%に設定しているケースが多いようです。定額制では借入額にかかわらず3万1500円というのが大半ですが、2.1%の定率制だと借入額によって金額が変わり、3000万円では63万円になります。フラット35は、利用する金融機関によって金利が異なりますが、金利が低いところは定率制で、手数料の安い定額制のところは金利が高めになっています。利用者の立場からすれば、最初に多くの負担をして金利を低くしてもらうか、最初の負担を軽くして、金利が高いのをガマンするかの選択になるわけです。なお、定率制、定額制どちらかを自由に選択できる金融機関もあります。その場合、金利は0.2%ほど違ってきます。借入額3000万円の場合、総返済額と当初の手数料を合計した総支払額を比較すると、35年返済では、定率制のほうが約87万円少なくなります。金利の低い定率性が断然有利なのです。しかし、返済期問が短くなるとその差が縮小し、15年返済だと定額制のほうが有利になります。借入額、返済期問など条件別に試算して、どれが最も有利なのか検討する必要があるでしょう。

 

繰り上げ返済を計画に盛り込んでおこう

 

「返済期間短縮型」「返済額軽減型」

 

ローン返済中に元金の一部を前倒しで返済する繰り上げ返済。元金を減らすだけでなく、その元金にかかるはずだった利息もなくなるので、総返済額を減らす効果があります。繰り上げ返済には2種類のパターンがあります。

 

■返済期間短縮型・・・毎月の返済額は変えずに、当初の予定よりも早く完済してしまう方法。

 

■返済額軽減型・・・返済期問はそのままで毎月の返済額を減らす方法。

 

繰り上げ返済は早い時期に実行すればするほど減らせる利息の金額が多めでお得です。

 

 

金額とタイミングは今後の家計状況も考えて

繰り上げ返済はたしかにお得です。だからといって、貯蓄をすべて繰り上げ返済に使ってしまうと、リフォームや子供の入学、車の買い替えなど、まとまった出費があるときに資 金に困ってしまいます。どのタイミングでいくらを返済するか、返済期間を短くするのか、毎月返済額を減らしたほうがいいのか。繰り上げ返済は計画的に、今後の家計の状況を考えて決めましょう。

 

 

金融機関によって手数料が違う!!

繰り上げ返済の条件は金融機関やローン商品によって違います。「フラット35」は1回につき100万円以上の元金返済が条件です(銀行の住宅ローンなどでは、1万円以上から受け付けるところもある)。手数料も無料のところもあれば、数 万円〜十数万円かかるところもあります。返済期間短縮型か返済額軽減型かによっても違ってきます。繰り上げ返済をするつもりなら、これらの点について確認しておくことが重要です。

 

住宅ローンを組むときの注意点
長期返済が可能でも 老後の収支を考えて

ほとんどの住宅ローンが、ローンの申込時と完済時に年齢制限を設けています。「フラット35」は、申込時の年齢は70歳未満、完済時の年齢が80歳未満の返済期間が条件となっています。他の住宅ローンも金融機関によって差はありますが、40代、50代であれば、ローンを借りるのに年齢が問題になったり、20年、30年といった長期返済を組めないということはありません。できるだけ、老後にローンを抱えないようにしたいものです。

 

「退職前に完済」が無理のない資金計画の基本

住宅ローンの返済期間は「退職前に完済」を心がけたいもの。返済期間は5年単位と思っている人が多いようですが、ほとんどが返済期間を1年刻みで選ぶことができ ます(中には半年刻み、1か月刻みで設定できる住宅ローンも)。ローン返済がスタートする月から、定年退職まで何年何か月かをチェックし、返済額の見当をつけてみてください。

 

老後資金に余裕があれば退職時に一括返済も

返済期間を短く設定すると、毎月 返済額は多くなります。毎月返済額を抑えるには、頭金を増やして借入額を減らす、購入物件の価格を下げる、などの方法がありますが、長期で返済期問を設定して、退職時に退職金でローンの残債を一 括返済する、というのも1つの選択肢です。ただし、この方法は一括返済しても老後の資金が不足しない余裕のある人に限られます。

 

●返済期間が長くなるほど、毎月の返済額は少ない

 

●期間が短い場合は、頭金を増やしたり、退職金を充当するなどして、毎月の負担を少しでも減らす


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